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“银十”黯然收场,行业面临增长“天花板”

摘要:  近两年来,房地产市场“金九银十”成色愈发不如从前。近日,多家房地产研究机构的统计数据表明,今年“金九银十”周期也黯然收场。

  近两年来,房地产市场“金九银十”成色愈发不如从前。近日,多家房地产研究机构的统计数据表明,今年“金九银十”周期也黯然收场。

  “金九银十” 不再

  克而瑞研究中心监测的全国29个重点城市中,10月份商品住宅供应量为2028万平方米,环比下降43%,成交量为2302万平方米,环比下降6%,总的来看,10月整体成交表现不及2018年月均。

  一线城市成交低位回升态势在10月份戛然而止,同比、环比齐跌,环比锐减45%,同比微跌3%,且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、广州的跌幅比较显著,跌幅均在45%以上;虽然二线、三线城市成交量环比持平,但各城市市场热度持续分化。此外,在此前连续3年签约超过百套10万+/平方米的豪宅后,北京网签的住宅产权10万+项目合计只有67套。预计全年只有90套左右,暴跌76.6%。

  就全国而言,根据东吴证券跟踪数据,在“十一黄金周”,35城市一手房成交,相比2017年周均成交同比下降28.3%,环比下降22.1%;9城市二手房成交,相比2017年周均成交同比下降62.2%,环比下降46.1%。

  根据近日国家统计局发布的2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,9月份15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,比上月增加1个;持平的2个,与上月相同;上涨的11个,减少1个,最高涨幅为1.3%,11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,9月份一线城市商品住宅销售价格环比下降,二线、三线城市涨幅回落。

  房企促销引“房闹”

  房地产高速增长的时代终结,房价回归理性区间,房地产市场将平稳健康发展,这是政策调控积极追求的结果,也是房企和投资客都必须要适应的新现实。

  在9月11日万科南方区域月度例会上,万科董事长郁亮就喊出“未来三年的目标是活下去”的口号。虽然被认为有言过其实之嫌,但“活下去”这三个字依然戳中了很多地产圈人士的痛点。

  因此,企业为了“活下去”,近两个月以来,打折甚至“降价”的项目越来越多??硕鹧芯恐行牡耐臣葡允?近段时间以来,恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。

  这也带来了杭州、合肥、江西上饶等地出现一期业主不满二期楼盘降价的“房闹”事件,据媒体报道,江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元,引发大量老业主“维权”,该项目的售楼处被砸;杭州滨江未来海岸二期降价40万,导致一期的业主跑到售楼处“维权”;合肥一项目由于促销,将某栋某个户型降价4000元/平方米,引来老业主堵住小区门口,拉横幅“维权”……

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示,最近的业主“维权”大致可分为四个类型:第一是同样的楼盘,老业主买完房子,最近售价降了,价格下跌的幅度从10%到40%不等,主力降价促销幅度在15%左右;第二是装修质量不如意;第三是买房时承诺的某些配套,比如引进好学校等,最终没有落地;第四则是复合型,包括多种情况。

  调控持续 行业面临增长“天花板”

  始于2016年“930”政策开启的全国楼市调控热潮,目前已过去两年有余。从调控效果来看,一线城市新房及二手房市场全面降温,二线、三线城市房价涨幅亦有所回落,但尽管如此,无论是从年内各地发布的超过400余次调控政策,还是高层频繁表态楼市调控不放松均明确,本轮房地产市场调控将继续从严且持续。

  克而瑞研究中心研究总监杨科伟分析称,在调控政策常态化背景下,市场降温已在情理之中,加之中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”,预计后续政策层面放松可能性并不大。与此同时,预计未来两个月的成交量或继续维持环比小幅回落态势,尤其是那些经济基本面平平、市场购买力透支的二线、三线及四线城市来说,或将面临更大地调整压力。

  中国民生银行首席研究员温彬认为,未来资金仍然是地产投资主要约束。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,销售方面,销售额和销售面积涨幅双双回落。类似销售数据也会倒逼房企继续降价。

  恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡浩认为,进入四季度,在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。

  新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,就整体市场规模而言,房地产市场还没到停止发展或下行的时段,而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。

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